Lo umur 23, baru kerja setahun, gaji UMR atau sedikit di atas. Tiap bulan, lo transfer duit ke pemilik kos. Kamar lo 3×3, kamar mandi luar, nggak boleh bawa pasangan, dan harga naik tiap tahun.
Tapi lo santai aja. Karena lo tau: kalau pindah kerja, lo tinggal pindah kos. Nggak pusing urus renovasi, nggak pusing bayar pajak, nggak pusing cicilan.
Sekarang bayangin skenario lain: lo ambil KPR 30 tahun. Cicilan 3-4 juta per bulan. Gaji lo hampir habis buat bayar rumah. Lo nggak bisa pindah kota kalau dapet tawaran kerja lebih enak. Lo stress tiap kali suku bunga naik. Tapi lo punya rumah sendiri. Setidaknya, pas lo pensiun nanti, lo punya tempat berteduh.
Dua skenario ini lagi diperdebatkan seru di TikTok. Dan yang mengejutkan: makin banyak Gen Z yang milih skenario pertama.
#NgekosSeumurHidup sempet jadi trending tag minggu lalu. Ribuan anak muda pada cerita alasan mereka milih ngekos terus daripada ambil KPR. Komentarnya campur aduk: ada yang dukung, ada yang bilang “lo pikir tua nanti masih kuat ngekos?”
Gue penasaran. Sebagai seorang yang juga lagi galau antara beli rumah atau tetap ngontrak, gue putusin buat ngobrol sama 3 orang Gen Z yang milih ngekos seumur hidup, 1 orang milenial yang nyesel ambil KPR, dan 1 perencana keuangan. Plus gue bikin simulasi hitung-hitungan brutal.
Hasilnya? Bikin gue makin bingung—tapi juga makin paham.
Kasus #1: Dita (24, Graphic Designer) — “Gue Lebih Pilih Investasi ke Diri Sendiri daripada ke Rumah”
Dita kerja di salah satu startup di Jakarta. Gajinya 12 juta per bulan. Dia ngekos di daerah Kemang, kamar 3×4, AC, kamar mandi dalam, harga 2,5 juta per bulan.
“Gue tau ini mahal buat ukuran kos,” Dita ngaku. “Tapi gue butuh tempat yang nyaman karena kerja gue remote. Dan gue nggak mau ribet urus rumah.”
Gue tanya: “Lo nggak kepikiran buat beli rumah suatu hari?”
Dita malah balik nanya: “Buat apa?”
“Ya… investasi. Masa depan. Tempat tinggal pas tua.”
Dita ketawa. “Lo tau nggak, harga rumah di Jakarta tuh udah gila. Rumah layak di daerah Jakarta Selatan sekarang minimal 1,5 miliar. Dengan DP 20%, berarti gue harus punya uang 300 juta dulu. Cicilannya? 10-12 juta per bulan selama 20 tahun. Gaji gue abis.”
“Terus solusinya?”
“Gue investasi ke diri sendiri. Gue ikut kursus ini itu, beli peralatan kerja yang mendukung, nabung buat modal usaha. Dalam 5 tahun, gue target punya penghasilan 2x lipat. Baru setelah itu mikir beli rumah—kalau masih pengen.”
Dita punya hitung-hitungan sendiri:
“Gue ngekos 2,5 juta sebulan. Setahun 30 juta. 10 tahun 300 juta. Di Jakarta, 300 juta cuma bisa beli kamar mandi doang. Jadi buat apa gue paksa beli rumah sekarang? Mending gue nikmatin hidup dulu, sambil ningkatin value diri.”
Statistik: Menurut survei kecil di grup Discord Dita, 7 dari 10 temannya sepakat: “investasi ke skill” lebih prioritas daripada “investasi ke properti” buat saat ini.
Kasus #2: Rizky (25, Software Engineer) — “Gue Pindah Kerja 3 Kali dalam 2 Tahun, Untung Nggak Beli Rumah”
Rizky kerja di tech company. Dan lo tau lah, tech company itu suka banget PHK dadakan. Rizky udah 2 tahun kerja, udah ganti 3 perusahaan.
“Yang pertama startup, bangkrut 8 bulan. Yang kedua, aku tinggal karena toxic. Yang sekarang, lumayan, udah setahun. Tapi gue tau kapan-kapan bisa di-layoff.”
Rizky cerita, dia sempat hampir beli rumah tahun lalu. Udah survey, udah ngobrol dengan bank, udah siap-siap DP. Tapi di menit terakhir, dia urung.
“Gue mikir: gue ini orang yang nggak tau bakal di mana 2 tahun lagi. Mungkin di Jakarta, mungkin di Bandung, mungkin di luar negeri. Kalau gue beli rumah sekarang, gue terikat. Susah jualnya, repot ngurusnya.”
Sekarang Rizky ngekos di daerah BSD. Harga 2 juta per bulan. Kamar lumayan luas, ada dapur kecil.
“Gue bisa pindah kapan aja. Dapet tawaran kerja di Surabaya? Gas. Mau ambil S2 di luar? Gas. Hidup gue fleksibel. Rumah itu… nanti aja, kalau gue udah beneran mapan.”
Data point: Menurut catatan Rizky, 4 dari 5 temannya yang ambil KPR di usia 23-25 sekarang mengalami kesulitan karena kena PHK atau pindah kota. Mereka terpaksa nyicil rumah kosong sambil ngekos di tempat lain.
Kasus #3: Maya (26, Freelance Writer) — “Gue Nggak Mau Terjebak Cicilan 30 Tahun”
Maya kerja freelance. Penghasilannya naik turun. Kadang 15 juta sebulan, kadang 5 juta.
“Gue nggak bisa ambil KPR karena penghasilan nggak tetap. Bank pasti nolak. Tapi jujur, gue juga nggak mau. 30 tahun itu lama banget. Gue sekarang 26, kalau ambil KPR, lunas umur 56. Gue bakal habiskan masa produktif buat bayar utang.”
Maya tinggal di kosan di Yogyakarta. Harga 1,2 juta per bulan. Hidupnya sederhana tapi cukup.
“Di Jogja, hidup murah. Gue bisa nabung, bisa jalan-jalan, bisa kerja dari mana aja. Kalau gue ambil KPR di Jakarta, gue bakal rantai di sana. Nggak bisa kemana-mana.”
Gue tanya: “Lo nggak khawatir pas tua nanti?”
“Worry later,” Maya ketawa. “Tapi serius, gue punya rencana. Tabungan, investasi, dana pensiun. Rumah itu cuma salah satu bentuk aset. Kalau ternyata ngekos terus lebih masuk akal buat situasi gue, ya udah.”
Common mistake: Maya ngeliat banyak temannya yang ambil KPR karena “ikut-ikutan” atau “tekanan sosial”. “Orang tua bilang ‘beli rumah itu investasi’. Tapi kalau lo paksain beli rumah di usia muda, lo bisa mati di tengah jalan. Mental lo hancur duluan.”
Kasus #4: Andi (38, Karyawan Swasta) — “Gue Ambil KPR 10 Tahun Lalu, Sekarang Nyesel”
Andi beda generasi. Dia ambil KPR tahun 2016, umur 28. Rumahnya di daerah Tangerang, harga 400 juta saat itu. Cicilan 3,8 juta per bulan selama 20 tahun.
“Dulu gue bangga banget. ‘Gue punya rumah sendiri di umur 28!’ Temen-temen pada iri. Ortu bangga. Gue pikir ini keputusan paling bener.”
Tapi sekarang? Andi ngaku nyesel.
“Bukan karena rumahnya jelek. Tapi karena hidup gue berubah total. Tahun 2020, gue dapet tawaran kerja di Singapura dengan gaji 3x lipat. Gue nggak bisa ambil karena rumah. Harus jual? Ribet. Harus disewain? Ribet juga. Akhirnya gue tolak.”
Belum lagi masalah lain: suku bunga naik, cicilan membengkak, renovasi rumah makan biaya, pajak tahunan, retribusi, dan tetangga yang kadang ribut.
“Gue sekarang sering mikir: kalau dulu gue nggak beli rumah, gue bisa lebih fleksibel. Bisa pindah ke luar negeri, bisa ambil risiko, bisa nikmatin hidup. Sekarang gue terikat. Dan 10 tahun lagi baru lunas. Capek.”
Andi ngasih wejangan:
“Buat adik-adik Gen Z: pikir ulang sebelum ambil KPR. Jangan karena tekanan sosial. Jangan karena ‘katanya’ investasi. Hitung bener-bener. Kalau lo masih muda dan belum mapan, ngekos dulu nggak apa-apa. Serius.”
Hitung-hitungan Brutal: Ngekos 30 Tahun vs KPR 30 Tahun
Gue coba bikin simulasi sederhana. Anggap lo di Jakarta, dengan asumsi berikut:
Skenario Ngekos:
- Harga kos: Rp 2,5 juta/bulan (naik 5% per tahun)
- Total 30 tahun: Rp 2,1 MILYAR
Skenario KPR:
- Harga rumah: Rp 1,5 M (harga Jakarta Selatan yang layak)
- DP 20%: Rp 300 juta
- Cicilan 10 tahun pertama: Rp 12 juta/bulan (suku bunga 8%)
- Cicilan 10 tahun kedua: Rp 11 juta/bulan (suku bunga turun)
- Cicilan 10 tahun ketiga: Rp 10 juta/bulan
- Total cicilan 30 tahun: Rp 3,96 MILYAR
- biaya renovasi, pajak, dll: Rp 500 juta
- TOTAL: Rp 4,46 MILYAR
Tapi… lo punya rumah yang (mungkin) harganya naik.
Asumsi kenaikan properti 5% per tahun:
- Nilai rumah setelah 30 tahun: Rp 1,5 M x (1,05)^30 = Rp 6,48 M
Selisih:
- Ngekos: keluar Rp 2,1 M, dapet 0 aset
- KPR: keluar Rp 4,46 M, dapet aset Rp 6,48 M
- Keuntungan teoritis KPR: Rp 2,02 M
Tapi… itu kalau lo sanggup bayar cicilan 10-12 juta per bulan selama 30 tahun. Dan kalau suku bunga nggak naik drastis. Dan kalau rumah lo selalu laku. Dan kalau lo nggak pernah pindah kota.
Kesimpulan hitung-hitungan:
Secara matematis, KPR bisa lebih untung dalam jangka sangat panjang. Tapi secara cash flow dan kualitas hidup jangka pendek-menengah? Ngekos jauh lebih ringan.
Dan buat Gen Z yang prioritasnya fleksibilitas dan pengalaman, ngekos sering kali lebih masuk akal.
Kenapa Gen Z Lebih Pilih Ngekos Seumur Hidup?
Dari obrolan sama mereka, gue rangkum beberapa alasan:
1. Fleksibilitas Karir
Gen Z tau: mereka akan ganti kerja berkali-kali. Mereka mungkin pindah kota, pindah negara, atau bahkan ganti profesi total. Rumah itu… mengikat. Kos itu… lepas.
2. Nggak Mau Stres Finansial di Usia Muda
Cicilan KPR bisa 30-50% dari gaji. Itu stressful. Gen Z lebih milih hidup sederhana tapi santai, daripada hidup mewah tapi tiap bulan was-was.
3. Prioritas Investasi Berbeda
Dulu, orang tua bilang: “rumah adalah investasi terbaik”. Sekarang? Gen Z lihat return investasi properti udah nggak se-gila dulu. Sementara investasi di saham, reksadana, atau bahkan kripto (walau risky) bisa lebih tinggi. Belum lagi investasi ke diri sendiri: kursus, sertifikasi, pengalaman.
4. Trauma Lihat Orang Tua Stres Soal Rumah
Banyak Gen Z yang tumbuh dengan melihat orang tua mereka stres bayar cicilan, ribut soal renovasi, atau pusing urus pajak. Mereka nggak mau mengalami itu.
5. Gaya Hidup Minimalis
Tren “minimalis” dan “slow living” bikin Gen Z nggak perlu rumah gede. Yang penting nyaman, cukup, dan nggak bikin ribet. Kos 3×3 dengan desain interior kece? Udah cukup.
6. Ketidakpastian Ekonomi
Dengan resesi, PHK massal, dan kenaikan harga kebutuhan pokok, komitmen 30 tahun terasa… menakutkan. Ngekos terasa lebih aman karena bisa berhenti kapan aja.
Tapi… Ini Kelemahan Ngekos Seumur Hidup
Jangan cuma lihat enaknya. Gue juga ngobrol sama perencana keuangan, Pak Doni (50), yang ngasih perspektif berbeda:
1. Nggak ada aset yang diwariskan
Pas lo tua nanti, lo cuma punya tabungan—kalau lo disiplin nabung. Tapi realitanya, banyak anak muda yang ngekos tapi nggak investasi. Uang habis buat gaya hidup. Pas tua? Ngenes.
2. Kos bisa diusir kapan aja
Pemilik kos bisa naikin harga, bisa jual bangunan, bisa minta lo pindah. Itu risiko. Pas umur 60 lo diusir dari kosan? Mau kemana?
3. Nggak ada stabilitas jangka panjang
Rumah itu bukan cuma aset, tapi juga “home”. Tempat lo punya kenangan, tempat lo merasa aman. Kos? Ya cuma kamar. Beda.
4. Harga kos naik terus
Dalam simulasi tadi, harga kos naik 5% per tahun. Dalam 30 tahun, lo bisa bayar 10 juta per bulan buat kamar kecil. Sementara KPR cicilannya relatif tetap (kalau bunga fixed).
5. Generasi sandwich bisa repot
Kalau suatu hari lo harus nampung orang tua atau saudara? Di kos? Susah. Di rumah sendiri? Bisa.
Common Mistakes: Yang Sering Salah Soal Ngekos vs KPR
1. Nggak punya rencana investasi sama sekali
Ngekos itu oke, asal lo investasi. Tapi kalau cuma ngekos, gaji abis buat lifestyle, pas tua lo cuma punya kenangan. Nggak punya aset. Nggak punya tempat tinggal.
2. Ambil KPR karena tekanan sosial
Orang tua, temen, tetangga pada bilang “beli rumah dong”. Lo paksa ambil KPR padahal finansial belum siap. Hasilnya? Stres, nyicil berat, hidup susah.
3. Lupa hitung biaya tersembunyi
KPR itu bukan cuma cicilan. Ada biaya notaris, BPHTB, pajak tahunan, retribusi, renovasi, perawatan. Kalau lo nggak siap, bisa jebol.
4. Overestimate kenaikan harga rumah
Dulu rumah naik 10-20% per tahun. Sekarang? 3-5% aja udah syukur. Jangan ngarep cuan gede dari properti dalam jangka pendek.
5. Nggak siapin dana darurat
Ambil KPR tanpa dana darurat itu bunuh diri. Begitu kena PHK, langsung kredit macet. Rumah bisa disita.
Practical Tips: Gimana Cara Pilih yang Bener?
Buat lo yang lagi galau, ini langkah-langkah realistis:
1. Hitung rasio cicilan terhadap gaji
Aturan umum: cicilan rumah jangan lebih dari 30% gaji bulanan. Kalau lebih, lo bakal hidup susah. Mending ngekos dulu sambil ningkatin pendapatan.
2. Siapin DP minimal 30%
DP 20% itu minimal. Tapi makin besar DP, makin ringan cicilan. Jangan paksa ambil KPR dengan DP pas-pasan karena nanti cicilannya berat.
3. Punya dana darurat minimal 6 bulan
Sebelum ambil KPR, pastikan lo punya tabungan yang bisa nutup cicilan 6 bulan ke depan kalau lo tiba-tiba kehilangan pekerjaan.
4. Investasi selagi ngekos
Ngekos itu bukan alasan buat nggak investasi. Sisihin minimal 10-20% gaji buat reksadana, saham, atau emas. Biar pas tua punya pegangan.
5. Pertimbangkan lokasi kerja jangka panjang
Lo punya rencana tinggal di kota ini 10 tahun ke depan? Atau masih不确定? Kalau masih不确定, mending ngekos. Jangan beli rumah dulu.
6. Jangan lupa kualitas hidup
Hidup itu bukan cuma soal aset. Kalau lo ambil KPR trus lo nggak bisa traveling, nggak bisa hobi, nggak bisa hangout sama temen karena tiap bulan harus bayar cicilan… apa gunanya punya rumah?
7. Bicarain sama pasangan (kalau ada)
Ini penting. Jangan ambil keputusan sendiri. Rumah itu komitmen bersama. Pastiin lo dan pasangan punya visi yang sama.
Kesimpulan: Nggak Ada Jawaban Mutlak
Balik ke pertanyaan awal: ngekos seumur hidup vs KPR 30 tahun, lebih untung mana?
Jawabannya: tergantung.
- Kalau lo masih muda, karir belum stabil, dan prioritas lo fleksibilitas: ngekos dulu aja. Tapi inget, investasi!
- Kalau lo udah mapan, punya keluarga, dan pengen stabilitas: KPR bisa jadi pilihan. Tapi hitung bener-bener kemampuan lo.
- Kalau lo punya duit lebih dan bisa beli rumah cash? Ya udah beli aja, daripada pusing mikirin inflasi.
Yang penting: jangan ambil keputusan karena tekanan sosial. Jangan karena “katanya” rumah itu investasi terbaik. Jangan karena takut dibilang “gagal” sama orang tua.
Hidup lo, aturan lo.
Dan inget: rumah itu cuma tempat tinggal. Tapi hidup itu… jalanan. Lo bisa nikmatin dari mana aja. Bahkan dari kamar kos 3×3, kalau lo bahagia, itu udah cukup.
Lo tim mana? Tim ngekos seumur hidup atau tim KPR? Atau masih galau kayak gue? Tulis di komen, gue baca satu-satu. Siapa tau dari diskusi ini kita bisa saling bantu nemuin jawaban.
